청계 리버뷰 자이 : 동대문구, 성동구 사이에서 시세 견인할 입지
청계 리버뷰 자이가 2023년 9월로 분양 일정에 돌입했습니다. 최근 자이 아파트가 순살 자이라는 이름으로 조롱을 받고 있기는 하지만, 위치 입지 면에서 우수한 곳이라면 그래도 완판이 되리라는 점은 의심의 여지가 없습니다.
용답동에 위치한 청계 리버뷰 자이가 과연 완판이 될 수 있을까요? 8월에 분양 예정인 청계 SK뷰와 이문 1구역 래미안 라그란데 분양 결과에 따라 달라질 여지는 있습니다만, 최근의 분양 결과를 보면(휘경자이 디센시아, 롯데캐슬 하이루체, 구의 롯데캐슬 이스트폴) 경쟁률은 그에 못지 않을 것으로 보입니다. 입지 소개, 분양 일정, 예상 분양가, 청계천 이용 및 교통 등의 소개를 통해 청약을 고민 중이신 분들에게 도움이 되는 글이 되었으면 합니다.
입지 소개
청계 리버뷰 자이의 입지를 보면 동대문구와 성동구의 사이에 위치하고 있습니다.
우선, 답십리역 5호선을 초 역세권으로 누릴 수 있는 현장입니다. 또한, 2호선 신답역을 역세권으로 누릴 수 있다는 점이 장점입니다.
위치는 성동구이지만, 동대문구와 입지를 같이 한다고 보는 것이 맞습니다. 이 점은 청계 SK 뷰가 용답동이지만 동대문구와 입지를 같이 한다는 점에서 청계 리버뷰 자이와 청계 SK 뷰는 형제 단지가 될 가능성이 높다고 보입니다. 힐스테이트 청계 포함하여 이 3단지가 답십리역 초 역세권에서 함께 서로 밀고 끌며 시세 견인할 것으로 보입니다.
다만, 청계 SK뷰 보다는 세대 수로나 상품성, 브랜드, 입주시기(청계 리버뷰 자이가 2026년, 청계 SK 뷰는 2025년 예정입니다)로 보나 청계 리버뷰 자이가 분양가는 더욱 높을 것으로 보입니다.
교통 소개
답십리역에서 5호선타면 광화문까지도 가깝습니다. 또한 왕십리역이 2정거장이면 도착 가능한데, 여기서 수인 분당선을 통해 강남역 접근성이 매우 좋은 것이 핵심적인 특징입니다.
서울에서 가장 교통망이 풍부한 곳 2곳이 서울 한 가운데 중심에 위치하고 있습니다. 바로 청량리역과 왕십리역입니다. 이 두 역을 가깝게 이용할 수 있다는 점이 이번 분양 단지의 가장 큰 장점입니다.
왕십리역은 압구정 로데오, 강남구청역, 선릉역, 선정릉역 등의 강남권 핵심 중심 입지에 도달이 용이합니다. 여기서 2호선으로 이동하면 삼성역, 강남역을 매우 가깝게 이용가능합니다. 또한 GTX-C가 왕십리역을 통과하는 쪽으로 진행되고 있으므로 추후 GTX도 이용 가능 할 것으로 보입니다. 청량리역이 도보, 버스로 멀지 않기 때문에 여기서도 GTX를 이용하기 편한 장점이 있을 것으로 보입니다.
다만 2호선이 장점이자 단점입니다. 신답역의 경우 성수역에서 간선으로 뻗어져 나오는 지하철 노선으로 성수역으로 이동하여야 2호선 메인 라인으로 접근이 가능합니다. 배차 간격도 좀 더 길다는 점도 다소 아쉽습니다. 용답동 단지들이 갖는 대표적인 단점입니다.
서울의 더블 역세권 아파트라는 점이 장점입니다. 위와 같은 이유로 2호선보다는 5호선에 가깝행정구역상으로는 성동구이지만, 실제로는 5호선 답십리역세권, 동대문구로 보시면 됩니다. (2호선을 0.5 역세권으로 보더라도 왕십리, 청량리가 가까운 점은 + 0.5 역세권으로 쳐서 2.0 역세권, 더블 역세권으로 보아도 되리라 생각듭니다)
교통은 천호대로, 내부순환도로, 자차로도 한강변 이동이 용이하며 강변북로, 성수대교를 이용하기 쉬우며 이를 통해 강남구로의 이동도 매우 용이합니다. 중랑천 개발, 동부간선도로 지하화까지 된다면 동대문구, 성동구의 여러 호재를 동시에 누릴 수 있는 단지가 될 수 있습니다.
동북선 개통도 또 하나의 작은 호재로 볼 수 있습니다. 다만 청계 리버뷰 자이에게는 큰 호재는 아닙니다만(성북구, 강북구에서 중심으로의 이동이 편해짐) 학군지인 노원구로의 이동이 편하다는 것 또한 장점이 될 수 있습니다. 원하는 학군 학원지로 이동하기에 성수대교를 지나 압구정, 강남으로 이동이 편한 점, 가까운 5호선 광장역 일대의 높은 학원가 수준을 이용해 볼 수 있는 것도 또 하나의 장점으로 작용할 것으로 보입니다.
세대수, 일반 분양 평형, 가점제, 추첨제
지하2층~지상 35층, 14개동, 1670세대 중 797세대 일반 분양을 하는 곳으로, 서울 일반분양 물량치고는 적은 편이 아닙니다. 분양 평형도 4타입으로 다양합니다.
59타입 359세대, 73타입 292세대, 78타입 142세대, 84타입 4세대입니다.
국평 84타입이 4세대에 불과한 점은 다소 아쉽습니다. 다만 평면도, 동호수 배치도가 나와봐야 알겠으나 59타입, 73타입, 78타입 모두 경쟁률 높을 것으로 보입니다.
이 3가지 타입 모두 평면도가 나와봐야 알겠지만 투자자, 실 거주자 모두에게 괜찮을 물량이자 평형대로 보입니다.
성동구는 비규제 지역이므로 85제곱이하는 가점제 40% 추첨제 60% 해당합니다. 가점제가 상대적으로 줄어서 가점이 적은 사람들이 노려볼 만한 단지입니다. 비규제지역에서 당첨 가점이 높아지는 경향성이 있다는 점은 참고하셔야 합니다.
예상 분양가, 경쟁률
예상 분양가는 평당 약 4000만원으로 예상한다고 합니다. 59제곱 : 10억 84제곱 : 13억 중후반으로 예상됩니다. (용답동이 4000만원이라니? 라고 생각하실 수도 있습니다. 하지만, 빠르게 변하는 청약 시장 및 부동산 시장을 고려하셔야 합니다. 둔촌주공아파트보다 평당 분양가를 비싸게 분양한 구의역 롯데캐슬 이스트폴의 사례를 보시면 알 수 있습니다.)
최근 청계 SK뷰 분양가가 59타입이 9억 6천으로 나왔습니다. 여기도 25년 7월 입주 예정으로 빠듯한 상황임에도 불구하고 완판은 될 것으로 예상됩니다. 여기에 비추어 보면 청계 리버뷰 자이는 약 6개월 이후에 입주하기 때문에 중도금을 이연해서 볼 수 있으므로 분양가는 좀 더 높아질 것으로 보입니다. 따라서 대략 59제곱의 경우 10억 가량 될 것으로 추청됩니다.
또한, 25년 1월에는 둔촌주공이 입주하며 25년 중반에는 휘경 이문 뉴타운의 입주가 몰려 있습니다. 이 리스크도 피할 수 있는 것이 청계 리버뷰 자이입니다. 2026년 입주라는 특징이 위의 단지들과 입주장과 겹치지 않는 다는 점도 장점으로 작용할 것으로 보입니다. (전세가 하락 리스크)
청량리 롯데캐슬 하이루체도 대략 2만명이 몰렸습니다. 세자리 수 경쟁률이 나왔습니다. 휘경자이 디센시아도 60대 1 이상으로 나왔습니다. 래미안 라그란데는 다른 휘경 이문 뉴타운보다 메리트가 없는 요소가, 입주가 가장 빠른데도 59제곱이 9억, 84제곱이 10억이 넘었습니다. 청계천 리버뷰 자이 또한 매우 인기있을 것으로 보입니다.
시세 분석, 급지 분석, 청계천
래미안 크레시티와 비교해서 본다면? 84제곱이 래미안 크레시티 호가 12억~12억 5천인데 이보다는 최소 1억 가량 비싸게 나올 것으로 보입니다. 대략 13억~13억 5천으로 예상해 볼 수 있습니다.
동대문구 정비사업은 청량리 역세권 개발 주상 복합, 전농 답십리 뉴타운 정비사업, 휘경 이문 정비사업 순으로 시세가 형성된다고 볼 수 있습니다.
청계 리버뷰 자이는 어느 정도에 해당되는가? 했을 때 청량리 역세권 개발 주상 복합 단지들과 전농 답십리 뉴타운 정비사업 단지들과의 사이에 위치하는 시세로 볼 수 있을 것으로 보입니다. (동대문구 청량리 주상복합 바로 직후를 따라가는 1.5급지에 해당한다고 볼 수 있습니다)
청계천을 도보로 이용할 수 있다는 점도 장점입니다. 여러 문화 이벤트 및 자전거 타기 좋은 길들, 산책하기 좋은 환경 등을 감안, 뷰도 청계천 뷰가 나올 것으로 보이는 점을 감안한다면 답십리역 일대의 대장 단지가 될 것으로 보입니다.
끝으로
청계 리버뷰 자이는 무난하게 완판 될 것으로 보입니다. 다만, 순살 자이라고 국민들에게 불리는 불명예를 이겨내고 똑바로 지어서 많은 분들이 몰려 청약할 것으로 예상 되는 단지를 아름답고 튼튼하게 지어주길 바랄 따름입니다.
청계천을 누리기 좋은, 여러 호재가 있는 청계 리버뷰 자이의 입지 소개, 분양 일정, 예상 분양가, 청계천 이용 및 교통 등의 소개를 통해 청약을 고민 중이신 분들에게 도움이 되는 글이 되었으면 합니다.
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